Fin de Périssol : basculer en location meublée, mode d'emploi

Le dispositif Périssol, qui a permis à de nombreux investisseurs d'amortir fiscalement leurs acquisitions locatives entre 1996 et 1999, touche à sa fin pour les derniers bénéficiaires. La question qui se pose alors est simple mais structurante : que faire du bien une fois l'avantage fiscal épuisé ? Rester en location nue, vendre, ou basculer vers la location meublée ? Ce choix engage des années de fiscalité et mérite d'être pesé avec soin.

Ce que change la fin du Périssol

Pendant la période de défiscalisation, les propriétaires Périssol déduisaient un amortissement important de leurs revenus fonciers, ce qui réduisait mécaniquement leur imposition. Une fois cette période achevée, les loyers perçus tombent dans le régime de droit commun des revenus fonciers : imposition au barème de l'impôt sur le revenu, plus prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour un contribuable dans la tranche à 30 % ou 41 %, la note peut devenir significative, surtout si le bien est loué sans emprunt en cours.

C'est précisément ce moment de bascule qui pousse beaucoup de propriétaires à reconsidérer leur stratégie locative.

Pourquoi la location meublée attire

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre un régime comptable différent : sous le régime réel, le propriétaire peut amortir le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier, et déduire l'ensemble des charges. Résultat : des revenus locatifs souvent proches de zéro sur le plan fiscal pendant plusieurs années, même sans emprunt actif.

Pour un bien Périssol en fin de cycle — souvent un studio ou un deux-pièces en zone urbaine — la transition peut être pertinente, à condition que le logement soit effectivement meublé conformément à la liste réglementaire fixée par décret. Ce n'est pas une formalité : literie, cuisine équipée, vaisselle, rangements, table et sièges, luminaires… la liste est précise et opposable en cas de contrôle.

Les étapes concrètes du basculement

La transition ne s'improvise pas. Voici les points de vigilance essentiels :

Mettre fin au bail nu en cours. Un locataire en place sous contrat de location nue bénéficie d'un préavis légal de six mois (ou trois mois en zone tendue) si le propriétaire reprend le bien pour le relouer meublé. Il n'est pas possible de transformer le statut du bail sans congé préalable.

S'immatriculer en tant que loueur meublé. Le passage en LMNP implique une déclaration de début d'activité auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i), qui génère un numéro SIRET. C'est ce numéro qui permettra de déclarer les revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en lieu et place des revenus fonciers.

Choisir son régime fiscal dès la première année. Le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes) est simple mais rarement optimal pour un bien sans emprunt. Le régime réel, qui nécessite une comptabilité et souvent l'aide d'un expert-comptable, permet d'activer les amortissements. Ce choix doit être fait avant la date limite de dépôt de la première déclaration BIC.

Gérer la coexistence avec d'autres dispositifs. C'est le cas illustré par la situation d'Anne-Marie, propriétaire de studios Périssol et d'un appartement en conventionnement Anah Loc'Avantages : chaque bien relève de règles déclaratives distinctes, et les erreurs de ventilation entre revenus fonciers et BIC sont fréquentes. Un accompagnement par un conseiller fiscal est recommandé dès lors que le patrimoine locatif est mixte.

Ce qu'il faut anticiper avant de se décider

Le basculement en meublé n'est pas toujours la meilleure option. Quelques questions à se poser :

• Le marché local supporte-t-il le meublé ? Dans certaines villes moyennes, la demande de meublés est faible et les loyers pratiqués ne compensent pas la contrainte de gestion supplémentaire.
• Quelle est la valeur actuelle du bien ? Si le bien a pris de la valeur depuis l'acquisition, une cession peut générer une plus-value partiellement exonérée après quinze ans de détention (abattement progressif). Vendre plutôt que de continuer à louer peut être plus rentable selon les cas.
• Quel est votre horizon de détention ? Les amortissements LMNP ne sont intéressants que si vous conservez le bien plusieurs années. Basculer en meublé pour revendre deux ans plus tard n'a guère de sens fiscal.

La fin d'un avantage fiscal n'est pas une catastrophe : c'est un signal pour remettre à plat sa stratégie patrimoniale. Avec les bons outils et un conseil adapté, le Périssol peut entamer une seconde vie fiscalement efficace.

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