Top 5 des villes moyennes offrant les meilleures rentabilités locatives en 2024

Investir dans l'immobilier locatif, c'est un peu comme chercher la perle rare. On veut un bon rendement, sans trop de tracas. En 2024, les villes moyennes semblent tirer leur épingle du jeu. Elles offrent souvent des prix d'achat plus abordables que les grandes métropoles, tout en attirant une demande locative solide. Si vous cherchez où placer votre argent pour qu'il travaille pour vous, ces villes pourraient bien être la réponse. On va regarder ensemble celles qui se démarquent par leurs rentabilités locatives.

Points Clés sur les rentabilités locatives des villes moyennes

• Mulhouse se positionne en tête avec une rentabilité locative impressionnante de 11,3%.
• Saint-Étienne suit de près avec un rendement moyen de 11,0%, offrant un bon équilibre prix/loyer.
• Niort se distingue par son attractivité et une rentabilité de 8,0%, idéale pour les investisseurs prudents.
• Le Mans et Metz complètent le top 5 avec des rendements respectifs de 7,1% et 6,9%, montrant le potentiel de ces villes dynamiques.
• Ces villes moyennes combinent prix d'achat raisonnables et demande locative constante, ce qui est un atout majeur pour les investisseurs.

Mulhouse

Mulhouse, située dans le sud de l'Alsace, se positionne comme une ville particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers en 2024. Avec un prix moyen au mètre carré d'environ 1 377 €, la ville offre un accès abordable au marché immobilier, ce qui est un atout majeur. Les loyers moyens pratiqués, autour de 13 €/m², permettent de dégager une rentabilité locative brute impressionnante de 11,3 %, plaçant Mulhouse en tête des villes moyennes les plus rentables de France.

Plusieurs facteurs expliquent cette performance. La demande locative est soutenue, notamment grâce à la présence d'étudiants et à un tissu économique dynamique. La ville bénéficie également de projets de développement urbain qui visent à moderniser son image et à attirer de nouveaux habitants et entreprises. Sa situation géographique, à proximité de la Suisse et de l'Allemagne, ajoute à son attractivité.

L'attrait de Mulhouse réside dans son équilibre entre prix d'achat raisonnables et loyers attractifs, créant un environnement propice à la génération de revenus locatifs constants.

Voici quelques points clés pour comprendre l'attractivité de Mulhouse :

• Prix d'achat compétitifs : Le coût du mètre carré reste nettement inférieur à la moyenne nationale, facilitant l'entrée sur le marché pour les investisseurs.
• Demande locative solide : La ville attire une population variée, des étudiants aux professionnels, assurant un bon taux d'occupation des biens.
• Potentiel de valorisation : Les projets de développement et la reconversion industrielle de la ville laissent entrevoir une appréciation future de la valeur des biens immobiliers.

Pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier locatif, Mulhouse représente une opportunité sérieuse à considérer. Il est toujours bon de se renseigner sur les spécificités du marché local pour maximiser votre rentabilité immobilière.

Saint-Étienne

Saint-Étienne, une ville qui se réinvente, se positionne comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en 2024. Connue pour son passé industriel, la ville a su se transformer et offre aujourd'hui un cadre de vie dynamique et des opportunités économiques intéressantes. Son principal atout réside dans ses prix d'achat très abordables, parmi les plus bas des grandes villes françaises.

Le marché locatif y est particulièrement actif, soutenu par une population étudiante nombreuse, estimée à environ 35 000 étudiants, ainsi que par un tissu entrepreneurial en développement. Cette demande constante limite le risque de vacance locative, un point essentiel pour tout investisseur.

Voici quelques chiffres clés pour comprendre l'attractivité de Saint-Étienne :

• Prix moyen au m² : Environ 1 119 € pour un appartement.
• Loyer moyen au m² : Autour de 11 €.
• Rendement locatif moyen : Se situe entre 10% et 11%.

La ville bénéficie d'un plan de reconversion urbaine ambitieux, visant à développer les secteurs du design, de la santé et des technologies numériques. Ces projets d'envergure contribuent à dynamiser l'économie locale et à attirer de nouveaux résidents, renforçant ainsi le marché locatif.

Saint-Étienne est donc une métropole accessible, en pleine renaissance, qui présente un potentiel de rentabilité locative solide pour ceux qui cherchent à investir dans des villes moyennes prometteuses. C'est une excellente option si vous regardez du côté de l'investissement dans la Loire.

L'accessibilité de la ville, avec sa proximité avec Lyon, et son statut de ville créative UNESCO pour le design, ajoutent à son attractivité globale. Pour ceux qui privilégient la sécurité locative et des prix d'entrée raisonnables, Saint-Étienne mérite une attention particulière. Le prix moyen d'achat au mètre carré est d'environ 1 676 €, ce qui reste très compétitif.

Niort

Niort, la préfecture des Deux-Sèvres, se positionne comme une ville moyenne particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers en 2025. Avec une population d'environ 60 000 habitants, elle combine un cadre de vie agréable, notamment grâce à sa proximité avec le Marais Poitevin, et une économie locale qui tient la route. On y trouve notamment des sièges importants dans le secteur des assurances, comme la MAIF et la MACIF, ce qui assure une certaine stabilité économique et donc locative.

Ce qui rend Niort attractive, c'est son équilibre entre prix d'achat abordables et une demande locative constante. Les prix moyens au mètre carré tournent autour de 2 000 €, ce qui est raisonnable comparé à d'autres villes de taille similaire. La demande est tirée par une population plutôt jeune et active, ainsi que par des étudiants. Les appartements de type T1 et T2 sont particulièrement prisés.

Voici un aperçu des chiffres clés pour Niort en 2025 :

Niort offre une belle opportunité pour ceux qui cherchent à sécuriser leurs investissements locatifs. La ville n'est pas sujette aux fortes fluctuations que l'on peut voir dans les grandes métropoles, ce qui la rend plus prévisible pour un investisseur prudent. C'est un choix solide pour ceux qui privilégient la stabilité sur la spéculation.

Le Mans

Le Mans, c'est une ville qui bouge, et pas seulement à cause de ses célèbres 24 Heures ! Pour les investisseurs immobiliers, la capitale sarthoise présente un profil intéressant en 2024. On y trouve une demande locative assez dynamique, portée par les étudiants et un secteur tertiaire qui se développe. Les prix d'achat restent abordables, ce qui est plutôt une bonne nouvelle quand on veut placer son argent.

Le rendement locatif moyen tourne autour de 6,3% à 7,1% selon les sources, ce qui n'est pas mal du tout dans le paysage actuel. C'est un rendement stable qui peut plaire aux investisseurs qui cherchent la sécurité avant tout.

Voici un petit aperçu des chiffres pour Le Mans :

Les petites surfaces, comme les T1 et T2, sont particulièrement prisées par les étudiants et les jeunes actifs qui s'installent dans la ville. C'est un peu le cœur de la demande locative ici. L'accessibilité, notamment avec le TGV qui relie Paris en une heure, joue aussi un rôle dans l'attractivité de la ville pour les professionnels.

Le Mans offre un bon équilibre entre coût d'acquisition et potentiel locatif, ce qui en fait une option solide pour ceux qui débutent dans l'investissement immobilier ou qui cherchent à diversifier leur patrimoine sans prendre trop de risques.

Metz

Metz, la perle de la Moselle, se positionne comme une option intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier locatif en 2024. Avec une rentabilité moyenne qui tourne autour de 6,9%, la ville offre un bon équilibre entre coût d'acquisition et potentiel locatif. Il faut compter en moyenne 2 275 € par mètre carré pour acquérir un bien, et le loyer moyen s'établit à 13 € par mètre carré. C'est un marché qui a le mérite d'être assez stable.

Ce qui rend Metz particulièrement attractive, c'est sa situation géographique. Sa proximité avec le Luxembourg et l'Allemagne ouvre des perspectives intéressantes, notamment pour attirer une main-d'œuvre transfrontalière qui cherche à se loger. De plus, la ville bénéficie d'un pôle technologique en plein essor, ce qui stimule la demande locative, particulièrement pour les petites surfaces.

Voici quelques points qui font la force de Metz pour l'investissement locatif :

• Un marché locatif équilibré : La demande est constante, notamment de la part des étudiants et des professionnels travaillant dans les secteurs technologiques ou frontaliers.
• Un pôle culturel et technologique : La présence du Centre Pompidou-Metz et le développement de zones d'activités créent un dynamisme économique.
• Accessibilité internationale : La proximité avec des pays voisins facilite l'attraction de locataires variés.

Metz a su tirer parti de son histoire tout en se projetant vers l'avenir. Son tissu économique diversifié et son cadre de vie agréable en font une destination de choix pour de nombreux actifs et étudiants, assurant ainsi une demande locative régulière pour les investisseurs avisés.

Perpignan

Perpignan, située dans le sud de la France, attire pour son climat et son art de vivre. C'est une ville qui a beaucoup à offrir, que ce soit pour y vivre ou pour y investir.

Pour les investisseurs immobiliers, Perpignan présente un profil intéressant. Le prix moyen au mètre carré tourne autour de 1 900 €, ce qui reste assez abordable comparé à d'autres villes de taille similaire. Ce coût d'entrée raisonnable, combiné à une demande locative constante, permet d'envisager des rendements locatifs corrects, souvent autour de 6,9 %.

Plusieurs facteurs expliquent cette attractivité :

• Un marché locatif dynamique : La ville accueille une population étudiante non négligeable, ainsi que des retraités attirés par le climat et le coût de la vie. Le tourisme, notamment saisonnier, contribue aussi à une demande locative soutenue.
• Des prix d'achat accessibles : Comparé aux grandes métropoles, le coût de l'immobilier à Perpignan est plus doux, facilitant l'accès à la propriété pour les investisseurs.
• Un cadre de vie agréable : La proximité de la mer et de l'Espagne, ainsi qu'un patrimoine culturel riche, rendent la ville attractive pour de nombreux profils de locataires.

L'équilibre entre des prix d'achat raisonnables et une demande locative solide fait de Perpignan une option à considérer sérieusement pour ceux qui cherchent à optimiser leur rentabilité sans s'exposer à des coûts d'acquisition trop élevés. Il faut juste bien cibler les biens les plus demandés, souvent les petites surfaces pour les étudiants ou les appartements bien situés pour les actifs.

En résumé, Perpignan offre un bon compromis pour un investissement locatif rentable, surtout si l'on vise des biens adaptés aux besoins des étudiants et des actifs locaux.

Le Havre

Le Havre, c'est une ville portuaire qui a vraiment de quoi intéresser les investisseurs en 2024. On parle d'une rentabilité locative moyenne qui tourne autour de 6,8 %, ce qui est plutôt pas mal quand on sait que la moyenne nationale est autour de 5,9 %. C'est un chiffre qui place Le Havre dans le peloton de tête des villes moyennes où il fait bon investir.

Ce qui est intéressant au Havre, c'est ce mélange entre un prix d'achat qui reste raisonnable, environ 1 790 €/m², et des loyers qui suivent, à peu près 10,1 €/m². Ça donne un bon équilibre pour ceux qui cherchent à placer leur argent.

Plusieurs facteurs expliquent cette bonne performance :

• Un patrimoine unique : La ville est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, ce qui attire du monde, que ce soit pour le tourisme ou pour y vivre.
• Un dynamisme économique : C'est l'un des plus grands ports de France, et ça crée des emplois et donc une demande locative constante.
• Des projets de rénovation : La ville bouge, avec des projets qui améliorent le cadre de vie et rendent les quartiers plus attractifs.
• Une offre universitaire : La présence d'une université et d'écoles supérieures assure un flux d'étudiants à la recherche de logements.

Le Havre a su se réinventer, passant d'une ville industrielle à un lieu de vie et d'attractivité culturelle. Cet effort de modernisation se ressent sur le marché immobilier, le rendant plus solide pour les investisseurs.

Pour ceux qui pensent à investir dans l'immobilier locatif, Le Havre représente une option sérieuse. La demande locative y est qualifiée de dynamique, ce qui est toujours un bon signe. C'est une ville qui a du potentiel, et il faut regarder de près les opportunités d'investissement au Havre pour bien comprendre son attrait.

Grenoble

Grenoble, nichée au cœur des Alpes, se positionne comme une ville intéressante pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à son fort potentiel lié à l'innovation et à la recherche. Avec un rendement locatif moyen tournant autour de 6,6 %, la ville attire une population étudiante nombreuse et des professionnels des secteurs de pointe.

L'écosystème technologique et scientifique de Grenoble est un atout majeur pour la demande locative.

Voici quelques points qui rendent Grenoble attractive :

• Pôle scientifique et technologique reconnu : La ville abrite de nombreux centres de recherche et entreprises innovantes, attirant des cadres et des chercheurs.
• Universités prestigieuses : La présence de plusieurs universités et grandes écoles génère une demande locative étudiante constante, particulièrement pour les petites surfaces (T1, T2).
• Cadre de vie exceptionnel : La proximité des montagnes offre un cadre de vie très apprécié, ce qui peut influencer positivement la demande pour des biens de qualité.

Les zones périphériques de Grenoble, comme Saint-Martin-d'Hères ou Échirolles, bénéficient aussi de cette dynamique, offrant parfois des rendements encore plus intéressants grâce à des prix d'achat plus abordables, tout en profitant de la proximité des bassins d'emploi et des universités grenobloises.

Pour un investisseur, cibler les petites surfaces près des campus universitaires ou des zones d'activités technologiques semble être une stratégie pertinente à Grenoble.

Nancy

Nancy, la ville de l'élégance lorraine, se positionne à la neuvième place de notre classement avec une rentabilité locative moyenne de 6,5 %. C'est pas mal du tout, surtout quand on regarde les chiffres.

Pour vous donner une idée plus précise, voici un petit aperçu des prix et des loyers dans la ville :

Ce qui est intéressant à Nancy, c'est que la demande locative est considérée comme forte. Ça veut dire que les appartements trouvent preneurs assez facilement, ce qui est plutôt rassurant pour un investisseur.

L'attractivité de Nancy repose sur plusieurs facteurs, notamment son patrimoine architectural, son dynamisme universitaire et son tissu économique en développement. Ces éléments contribuent à maintenir une demande locative stable.

On retrouve aussi des villes comme Metz, Perpignan, Le Havre, Grenoble, Le Mans et Rouen dans ce classement, avec des rendements qui varient un peu. Mais Nancy a ce petit quelque chose qui la rend intéressante pour ceux qui cherchent un investissement locatif équilibré. C'est une ville qui a du potentiel, sans les prix parfois un peu trop élevés des très grandes métropoles.

Rouen

Rouen, la capitale normande, se positionne comme une ville intéressante pour les investisseurs immobiliers en 2024, affichant un rendement locatif brut moyen de 6,3%. Cette performance s'explique par un marché où les prix d'achat restent abordables par rapport à d'autres métropoles, tout en maintenant des loyers attractifs.

Rouen combine un riche patrimoine historique avec une économie dynamique, notamment dans les secteurs industriel et chimique. Sa proximité avec Paris, à seulement 1h30, est un atout majeur pour attirer une population active et des étudiants.

Voici quelques chiffres clés pour mieux comprendre le marché rouennais :

La demande locative à Rouen est qualifiée de dynamique. Les biens les plus recherchés sont généralement les studios et les appartements de type T2, prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Les T3 et plus, destinés aux familles, offrent également un bon potentiel, bien que le rendement puisse être légèrement inférieur.

Investir à Rouen, c'est miser sur une ville qui a su conserver son charme tout en se tournant vers l'avenir. Son dynamisme économique et sa qualité de vie en font une destination de choix pour de nombreux locataires, ce qui assure une bonne stabilité des revenus locatifs.

Alors, prêt à investir ?

Voilà, on a fait le tour des villes moyennes qui semblent vraiment prometteuses pour placer son argent dans l'immobilier locatif en 2024. On voit bien que les opportunités ne sont pas forcément là où on les attend le plus, et que des villes comme Mulhouse ou Saint-Étienne sortent du lot avec des rendements qui donnent envie. Mais attention, ce classement, c'est une base. Chaque ville a ses petites particularités, et il faut vraiment se pencher sur chaque projet pour être sûr de faire le bon choix. N'oubliez pas de regarder la demande locative, les prix, et même les projets de développement de la ville. C'est en faisant ses devoirs qu'on évite les mauvaises surprises et qu'on maximise ses chances de bien gagner sa vie avec son investissement.

Questions Fréquemment Posées

Quelles villes françaises rapportent le plus d'argent quand on loue un logement en 2025 ?

En 2025, des villes comme Mulhouse (avec 11,3% de gain), Saint-Étienne (11%) et Niort (8%) sont les championnes pour gagner de l'argent en louant un bien. Elles offrent les meilleurs rendements.

Comment on calcule le gain qu'on fait en louant un bien ?

C'est simple ! On regarde combien on gagne en un an avec les loyers, puis on divise par le prix qu'on a payé pour acheter le bien. Ça donne un pourcentage, c'est le rendement brut.

Qu'est-ce qui fait qu'une ville est bonne pour louer ?

Plusieurs choses ! Il faut que beaucoup de gens cherchent à louer (la demande), que les prix pour acheter ne soient pas trop chers, que la ville ait des entreprises et des écoles qui attirent du monde, et que les prix des loyers ne changent pas trop.

Quels types de logements sont les plus rentables à louer ?

En général, les petits appartements comme les studios ou les T2 sont les plus rentables. Surtout s'ils sont dans des quartiers où il y a des étudiants ou des transports en commun pratiques.

Comment choisir la meilleure ville pour acheter un bien à louer en 2025 ?

Il faut bien regarder le marché dans chaque ville. Regarde le rendement, combien de gens cherchent à louer, si la ville grandit et si les prix sont stables. Demander conseil à des experts immobiliers, c'est aussi une bonne idée.

Est-ce que le prix des loyers et des maisons a changé en 2025 ?

Oui, en 2025, les loyers ont un peu augmenté, mais les prix des maisons ont plutôt baissé. C'est une bonne nouvelle pour ceux qui veulent acheter, car ça peut améliorer leur rendement.